Суть договора дарения с обременением

Договор дарения с обременением на квартиру: образец, плюсы и минусы

Суть договора дарения с обременением

Сделку дарения с обременением можно рассматривать как минимум с двух позиций.

Первая – как дарение с правом пожизненного проживания, при котором квартира передается одаряемому при условии, что бывший хозяин остается проживать в ней до конца жизни.

Вторая – как передача по договору квартиры, которая уже чем-то обременена (арестом, ипотекой или долгами). Сегодня рассмотрим, как во всех этих случаях оформляется договор дарения с обременением и на что обратить внимание в сделке.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение с правом пожизненного проживания предполагает, что хотя право собственности на квартиру переходит на нового владельца – одаряемого, бывший хозяин оставляет за собой право проживать в ней до смерти. Оформляется такое условие достаточно просто. В стандартный договор дарения включается пункт примерно следующего содержания:

«За Дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за Дарителем (Ф.И.О.)».

Скачать образец договора дарения квартиры с обременением пожизненным проживанием.

При этом обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.

ВАЖНО! Несмотря на простоту оформления договора, правоприменительная практика неоднозначно относится к дарению квартиры с таким обременением.

Ст. 572 ГК РФ устанавливает, что договор дарения – это безвозмездная сделка, которая исключает любое встречное предоставление. Но что именно считать встречным предоставлением, Кодекс однозначно не определяет. Если, например, с денежной суммой все ясно, то с правом пожизненного проживания все не так очевидно.

  • Некоторые юристы разъясняют, что право пожизненного проживания никак не ограничивает одаряемого, не мешает ему по своему усмотрению пользоваться жильем, и поэтому такое условие вполне допустимо включать в дарственную – ведь она не станет от этого возмездной.
  • Другие юристы, в том числе и редакция нашего портала, придерживаются позиции, что право пожизненного проживания следует считать серьезным обременением, ограничением прав собственника – ведь новый владелец должен будет предоставить дарителю возможность пользоваться своим жильем. А такое ущемление своих прав и говорит о возмездности договора.

Судебная практика по данному вопросу складывается неясно – решения есть как по первой, так и по второй позиции. Дополнительные вопросы вносит Росреестр. В некоторых регионах регистраторы блокируют подобные договоры, ссылаясь на их противоречие ГК.

Можно ли подарить квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в качестве обременения, читайте далее.

Плюсы и минусы

Перед тем, как заключить дарение с обременением правом проживания дарителя, нужно учесть следующие плюсы и минусы.

Преимущества договора с обременениемНедостатки договора с обременением
Легко оформляется, не требует нотариального удостоверения.Если стороны – близкие родственники, налог 13% никому уплачивать не нужно.Может быть заблокировано Росреестром со ссылкой на противоречие ГК.Может быть оспорено в суде по причине возмездности.

ВНИМАНИЕ! В каждом регионе свои особенности регистрации подобных договоров с обременением. Рекомендуем ознакомиться с ними до принятия окончательного решения.

Дополнительные риски, который несет даритель при дарении квартиры с обременением:

  • Суд может признать недействительным не весь договор дарения, а только условие о пожизненном проживании. В результате жилплощадь окажется в полном распоряжении одаряемого, а даритель не сможет доказать свои права на пользование жильем.
  • Если в будущем жилплощадь будет продана третьему лицу, право проживания сохранится. Однако заинтересованный покупатель вполне может попытаться выселить жильца через суд, сославшись на недействительность условия о постоянном проживании.

Итак, даже если Росреестр и зарегистрирует право одаряемого на жилье, риск оспаривания дарственной через суд или дальнейшего выселения дарителя остается.

Редакция портала ИПОТЕКАВЕД.РУ не рекомендует заключать договоры дарения с обременением пожизненным проживанием, чтобы полностью исключить возможные негативные последствия.

Более безопасные альтернативы

Дарственная с обременением правом пожизненного проживания оформляется для того, чтобы обеспечить бывшему собственнику жилплощадь и при этом переоформить собственность «на бумаге» на другого человека. Однако закон предусматривает иные, более безопасные альтернативы такой дарственной.

Сделки, оспорить которые намного сложнее, и законность которых не вызывает сомнений:

  • пожизненная рента;
  • завещание в пользу одаряемого.

Пожизненная рента

Рента предполагает, что после передачи жилья бывший владелец остается в нем проживать до конца жизни. Новый собственник при этом обязуется содержать жильца, ежемесячно выплачивая ему денежные суммы. Сама передача жилья может быть проведена бесплатно, как при дарении, а вот минимальный размер содержания установлен в размере одного прожиточного минимума в месяц.

Договор ренты составляется в обязательной нотариальной форме, право собственности на нового владельца оформляется сразу же одновременно с регистрацией обременения. Что такое рента – подробнее читайте здесь.

Завещание в пользу одаряемого

По завещанию недвижимость передается конкретно указанному наследнику или нескольким наследникам в полном соответствии с волей умершего. Право собственности регистрируется уже после смерти, никаких обременений при этом не возникает. О том, что выгоднее заключить – дарственную или завещание, мы уже писали в этой статье.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В дарственную нельзя включать условие о том, что она вступит в силу после смерти дарителя. Это прямо запрещено законом. Нужно выбрать либо договор дарения, либо завещание.

Дарение недвижимости с иным обременением

Если на квартире имеется иное обременение, например, ипотечный залог, то и договор дарения такого жилья заключается с особенностями.

Залог, ипотека

Чаще всего недвижимое имущество передается в залог по договору ипотеки банку для обеспечения жилищного займа. В период действия залога собственник не имеет права свободно распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и дарить.

Чтобы подарить недвижимость, которая находится в залоге/ипотеке, необходимо:

  • либо погасить долг и снять обременение, а затем дарить;
  • либо получить письменное согласие банка/кредитора на договор. В данном случае залог после дарения не прекратится. Это означает, что у банка по-прежнему будет возможность изъять жилье при отказе заемщика рассчитаться.

ВНИМАНИЕ! Если не взять у банка согласие, договор заблокирует Росреестр по причине наличия обрмененения. Если же дарение по какой-то причине состоится, то кредитор будет вправе истребовать жилье на основании нарушения законодательства о залогах.

Арест или запретительная запись в ЕГРН

ФССП может наложить на недвижимость арест или запрет – эти действия ограничивают собственника в распоряжении имуществом. Договоры дарения при такой записи заключать тоже нельзя. Порядок действий следующий:

  1. Обратиться к судебному приставу, выяснить, по какому долгу наложили арест.
  2. Погасить долги и подать приставу заявление о снятии ареста.
  3. После снятия ареста пристав сам подаст информацию в Росреестр, однако она может затеряться – нужно проконтролировать этот момент.
  4. Получить новую выписку из ЕГРН, в которой не будет записи об аресте.

После этого можно заключать договор дарения.

ВАЖНО! Обойти арест, используя в договоре формулировке «дарю все свое имущество» невозможно. Придется сначала снимать запрет и только потом дарить квартиру.

Зарегистрированные лица

Как правило, наличие зарегистрированных граждан, имеющих право проживания, не влияет на возможность дарения. Заключить договор дарения квартиры с такими жильцами можно, однако их права при этом не прекращаются.

Категория жильцовВажные нюансы
Отказники по приватизацииОбладают правом пожизненного проживания. Спрашивать согласия у них не нужно, но после договора они могут продолжать пользоваться квартирой. Выселить через суд без их согласия нельзя.
Члены семьи дарителяПодлежат выселению после регистрации права нового собственника. Можно выселить через суд, если отказываются добровольно сниматься с учета.
Жильцы по договору найма/арендыПосле дарения продолжают проживать по договору, а арендодателем становится новый собственник жилья. Спрашивать их согласия на дарение не нужно.
Жилец по договору рентыПродолжает проживать в квартире и после дарения ее другому лицу. Перед договором обязательно нужно спросить его согласие на сделку, иначе он сможет ее оспорить. Новым плательщиком ренты станет одаряемый.

Долги по коммунальным платежам

Сама по себе задолженность по коммуналке не препятствует дарению – дарственную можно заключить, пока квартира свободна от ареста приставов. Распределение долга после договора будет следующим:

  • задолженность по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества не переходит на одаряемого – ее по-прежнему будет должен погасить бывший собственник;
  • долг по капитальному ремонту следует за квартирой – его погашение будет возложено на нового владельца.

Подробнее о наличии задолженности по ЖКУ при отчуждении квартиры мы писали по этой ссылке. Статью можно применять как при купле-продаже, так и при дарении.

Итак, дарение с обременением значительно отличается от обычной дарственной. Порядок действий и оформление напрямую зависит от вида обременения. Особенно внимательным нужно быть, если стоит задача сохранить за бывшим собственником право проживания в жилье. Читайте далее по теме: в чем суть права пожизненного проживания и как оно возникает.

Уважаемые читатели! В статье приведена общая теоретическая база по вопросу. Законодательство постоянно меняется, поэтому применять полученные знания к своей ситуации нужно осторожно. Чтобы исключить ошибки, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу онлайн.

Источник: https://ipotekaved.ru/darenie/dogovor-s-obremenenijem.html

Договор дарения с обременением — что это и как оформить

Суть договора дарения с обременением

Передача прав на недвижимое имущество посредством заключения договора дарения – популярный вид сделки.

Особой выгодой отличается оформление дарственной для близких родственников – ведь в этом случае приобретение имущества не будет облагаться налогом.

Если того требуют обстоятельства, законом предусмотрена возможность оформить договор дарения с обременением, то есть с ограничением прав одариваемого. Расскажем, что это такое и что включает в себя процедура оформления.

Дарственная с обременением – порядок оформления

Обременением называют определенное условие, согласно которому собственник недвижимости не может в полной мере распоряжаться имуществом. Чаще всего обременение накладывается в отношении прав на жилое помещение посредством заключения другой сделки. Предусмотрено несколько возможных ограничений:

  1. Ипотека. Это одна из форм сделок под залог недвижимости. Если должник не выполнит взятые на себя обязательства, то кредитор имеет право на отчуждение имущества в счет погашения долга. Согласно законодательству, собственник не может производить ряд операций пока не погасит всю сумму кредита.
  2. Аренда. По договору аренды собственник передает арендатору имущество во временное пользование на конкретный срок за арендную плату.
  3. Рента. По договору ренты имущество будет передано в собственность другому лицу в будущем при соблюдении определенных обязательств.
  4. Арест. Принудительный порядок выплаты долгов, основанный на запрете пользования имуществом в полной мере.
  5. Доверительное управление. Сделка, при которой лицу передается определенный объем прав на недвижимое имущество.

Кроме вышеперечисленных обременений возможно еще два ограничения в имущественных правах. Первое –если в сделке задействованы интересы несовершеннолетнего гражданина, второе – если объект дарения относится к культурному наследию.

Процесс оформления дарственной с обременением

Заключение договора дарения происходит поэтапно. Алгоритм будет следующим:

  1. Составление дарственной с обременением.
  2. Нотариальное заверение сделки.
  3. Проверка подлинности и корректности документов, на основании которых заключается сделка.
  4. Регистрация перехода права в Росреестре или МФЦ.
  5. Получение выписки из ЕГРН.

Весь процесс оформления займет около трех недель. Наибольшее время будет затрачено на сбор документов и регистрацию сделки у нотариуса.

Регистрация прав в Росреестре происходит в течение 3-5 дней.

Документы для дарения с обременением

В перечень требуемых документов входят:

  • общегражданские паспорта сторон (оригиналы и копии);
  • дарственная в трех экземплярах (по одному каждой стороне сделки и один в Росреестр);
  • данные о рыночной стоимости объекта;
  • выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на жилплощади;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т.д.);
  • согласие сособственников (если предмет дарения в долевой собственности);
  • согласие супруга, если имущество приобретено в браке и является совместно нажитым;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности (2000 рублей).

Все перечисленные документы подаются в Росреестр или МФЦ. Оформление перерегистрации права через МФЦ займет больше времени. Чтобы сэкономить время можно заранее записаться на прием в учреждение по телефону или на официальном сайте Росреестра.

договора дарения с обременением

Дарственная с ограничением прав составляется следующим образом:

  1. В названии документа прописывается вид обременения.
  2. Шапка располагается по всей ширине вверху соглашения. Здесь прописываются личные данные сторон с указанием фактического местра проживания, а также дата оформления.
  3. Прописываются точные данные предмета дарения с указанием кадастрового номера, адреса и других характеристик.
  4. Указывается вид обременения и данные заинтересованных лиц.
  5. Прописываются ограничения имущественных прав.
  6. Перечисляются права и обязанности сторон соглашения.
  7. Указываются меры воздействия при нарушении условий договоренности и порядок разрешения спорных ситуаций.
  8. В завершении содержания прописываются сведения о порядке регистрации и удостоверении сделки, а также реквизиты и личные подписи сторон.

Дарственная с ограничением прав может быть признана недействительной, если была составлена неверно или с нарушением процедуры регистрации. Для избежания такой ситуации рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Вы можете проконсультироваться по поводу составления и содержания соглашения с юристом на нашем сайте.

Особенности дарения с обременением в зависимости от ситуации

В зависимости от способа ограничения прав дарение будет иметь свои особенности. Рассмотрим каждую ситуацию подробнее.

Залог доверенному лицу

Такой вид обременения применяется для минимализации риска потери квартиры или другого имущества. Как правило, оформляется ограничение на ближайших родственников – родителей или детей.

При наличии подобного ограничения пользования одариваемый не сможет продать недвижимость без получения согласия залогодержателя. Возможно прописать и иные требования к использованию объекта. К примеру, запрет на сдачу в аренду без согласия заинтересованного лица.

Рента с пожизненным содержанием

Наиболее распространенный вариант обременения. В этом случае оформляется дарственная с иждивением или отдельный договор, в котором прописывается обязанность пожизненного содержания дарителя.

Суть такого ограничения в том, что одариваемый не сможет в полной мере владеть имуществом при жизни дарителя и станет полноправным хозяином только после смерти последнего. Обременение может быть снято при жизни дарителя, если стороны достигнут такой договоренности.

Наличие ипотеки

Ипотека или невыплаченный потребительский кредит – еще один распространенный вид обременения. При оформлении дарственной следует оговорить условия погашения с дарителем и уточнить, какие обязательства возложены на действующего владельца в банке.

Важный момент. Сделка может быть оформлена только с согласия кредитующего банка. В противном случае она будет признана недействительной.

Необходимость получения согласия вызвана тем, что банк должен удостовериться в платежеспособности нового собственника. Для финансовой организации важно, чтобы займ был выплачен.

Ситуация будет упрощена, если сразу при оформлении сделки будет внесен последний платеж в счет уплаты долгового обязательства по ипотеке. Может быть и иной вариант, когда обязательства перед банком остаются у дарителя, а одариваемый становится участником по ренте (то есть принимает на себя обязанность выплачивать долг за фактического получателя ипотеки).

Прописка третьих лиц

В жилплощади, которая является предметом дарения, могут быть постоянно зарегистрированы другие лица. С юридической точки зрения подобная ситуация не должна вызвать каких-либо сложностей.

Наличие прописки не дает зарегистрированному никаких имущественных прав, поэтому полноправным собственником будет одариваемый. Однако, не исключено, что прописанные лица не захотят выписываться добровольно и придется действовать через суд. Чтобы обезопасить себя от подобного, рекомендуется внимательно изучать все нюансы сделки и бумаги, на основании которых она осуществляется.

Доверительное управление

Особенность доверительного управления заключается в том, что собственник передает объект недвижимости в полноправное владение другому лицу на конкретный временной промежуток. Доверительное управление может быть оформлено на пять лет с прохождением обязательной процедуры регистрации в Росреестре.

Однако это не ограничивает действующего собственника в праве передачи объекта доверительного управления в собственность иным лицам. Договор дарения в этом случае оформляется с обязательным уведомлением доверительного управленца.

Аренда

Сдача жилья в аренду – частое явление. Так граждане получают дополнительный доход с жилплощади, которой не пользуются в данный момент. Помешать оформлению дарственной наличие арендного соглашения не может.

Обременением будет выступать тот факт, что одариваемый не сможет воспользоваться жилплощадью пока не истечет срок действия договора аренды. Проблем с перерегистрацией права собственности не возникнет, так как арендаторы могут только временно пользоваться жилплощадью, но никак не распоряжаться ею.

Выше рассмотрены типичные случаи заключения дарственной с обремененем. Рекомендуется перед совершением сделки проконсультироваться с юристом.

Дарственная с обременением: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки дарения с обременением представлены в таблице.

ПлюсыМинусы
1.       Сохранность имущества  в случае возникновения непредвиденных ситуаций.2.       Возможность дарителю передать имущество желаемому лицу.3.       Для оформления не требуется больших финансовых затрат (особенно, если стороны – близкие родственники).4.       Несмотря на ограничения, одариваемый сможет пользоваться недвижимостью.1.       В некоторых случаях под сомнение может поставится безвозмездность сделки, а значит, есть риск признания ее недействительной.2.       Возможны сложности с продажей имущества.3.       Есть риск лишиться подарка.

Тем не менее, дарственная с обременением может помочь сторонам выйти из трудной жизненной ситуации. Однако оформление такой сделки лучше доверить специалистам со знаниями юриспруденции.

Получить консультацию можно на нашем сайте. Расскажите о своей ситуации юристу и узнайте о «подводных камнях» сделки и способах минимизации рисков.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/darenie/dogovor-dareniya-s-obremeneniem/

Договор дарения с обременением пожизненного проживания

Суть договора дарения с обременением

Дарственная на квартиру с обременением имеет ряд юридических нюансов, которым следует посвятить отдельную статью. Сам по себе договор дарения недвижимости — единственная безвозмездная сделка, не предполагающая встречных обязательств.

Это один из удобных и выгодных способов передачи права собственности родственникам.

Дарственная на недвижимое имущество всегда заключается в письменной форме и требует обязательной госрегистрации, а передачу прав можно реализовать исключительно при жизни обеих сторон.

Что нужно знать о договоре дарения с обременением

Вопросам дарения посвящена целая глава Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 №14-ФЗ (часть II, гл. 32, ст. 572-582).

 Особенности заключения договора дарения с обременением вытекают из статей Гражданского кодекса РФ, соответствующих определенному виду ограничений.

Чтобы оформить договор дарения с обременением, потребуется собрать пакет документов:

  1. Паспорта или удостоверяющие личность документы участников сделки:
    • Если одаряемым является малолетнее лицо (до 14 лет) — свидетельство о рождении и документы, подтверждающие законное представительство.
    • Если одаряется несовершеннолетний (14-18 лет) — его паспорт и письменное разрешение родителей на участие подростка в сделке.
    • Если одаряемым является недееспособное лицо — разрешение опекуна или органа попечительства.
  2. Правоустанавливающие документы на объект дарения.
  3. Согласие супруга или других собственников объекта на дарение, подтвержденное нотариусом.
  4. Выписку из домовой книги.
  5. Кадастровый паспорт и документы из БТИ: выписку, план помещения.
  6. Сведения о рыночной стоимости квартиры.
  7. Заявление о регистрации перехода прав собственности на конкретный объект.
  8. Квитанцию об уплате госпошлины за госрегистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей (п. 22 ст.333.33 глава 25.3 часть II Налогового кодекса РФ).
  9. Выписку из ЕГРЮЛ для сделки с коммерческой организацией.

При оформлении дарственной на недвижимый объект с обременением желательно получить юридическую консультацию, чтобы снять риски о признании договора недействительным, если могут возникнуть претензии третьих лиц к принявшему дар.

Более надежный способ гарантировать действительность договора — получить его нотариальное удостоверение. Размер оплаты услуг нотариуса зависит от стоимости объекта и степени родства дарителя и одаряемого:

  • если стороны договора состоят в близком родстве, оплата составит:
    • 3000 рублей + 0,2% от суммы договора до 10 млн рублей;
    • 23000 рублей + 0,1% от суммы договора свыше 10 млн рублей, но не более 50 тыс. рублей;
  • если сторонами договора выступают не близкие родственники, то сумма составит:
    • 3000 рублей + 0,4% от суммы договора до 1 млн рублей;
    • 7000 рублей + 0,2% от суммы договора от 1 млн до 10 млн рублей;
    • 25000 рублей + 0,1% от суммы договора от 10 млн до 100 млн рублей.

Расценки утверждены Законом о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1 (ст.22.1 гл.5, раздел I).

Согласно налоговому законодательству, если одаряемый является гражданином РФ и состоит в близком родстве с дарителем, он освобождается от налога. Остальные категории физических лиц должны уплатить стандартный НДФЛ: 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

НДФЛ исчисляется от среднерыночной стоимости дара или от суммы, указанной в договоре, при условии, что ее отклонение от средней рыночной цены не превысит 20%.

Дарение квартиры с обременением с точки зрения закона

Закон обеспечивает собственнику жилого помещения право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (ст.572 ГК РФ), поэтому даже при наличии обременения владелец имеет право подарить жилье.

Закон запрещает подобные сделки, если:

  1. Они ведутся от лица законного представителя несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
  2. Одаряемым является работник образовательного, медицинского, социального учреждения, а дарителем — гражданин, который пользовался их услугами, родственник или супруг.
  3. Дар предназначается чиновнику или служащему Банка России и связан с их профессиональной деятельностью.
  4. Они заключаются между двумя коммерческими организациями.

В остальных случаях вопрос о том, можно ли подарить квартиру с обременением, не возникает.

Процедура оформления дарственной с обременением состоит из нескольких этапов:

  • получение письменного разрешения из банка на совершение сделки по дарению объекта;
  • составление договора дарения с обременением;
  • проверка подлинности документов и точности содержащейся в них информации;
  • заверение договора у нотариуса;
  • регистрация перехода права собственности.

В зависимости от вида обременения дарственная будет иметь свои особенности.

Оформляем дарственную: когда обременение не помеха

Дарственная дает возможность владельцу объекта недвижимости с обременением передать ее в собственность одаряемому, но с ограничением его прав.

Соглашаясь принять в собственность недвижимое имущество с обременением, нужно взвесить риски, поскольку одаряемый будет вынужден соблюдать наложенные запреты, испытывая определенные сложности, или вовсе останется без подарка, если договор признают недействительным.

 Дарение ипотечного жилья

Сделки с ипотечной недвижимостью — распространенное явление, поскольку это наиболее реальный способ приобрести квартиру.

В дальнейшем владелец такого жилья сможет распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе подарить, хотя юридически владельцем квартиры является кредитная организация.

Все случаи отчуждения ипотечного имущества находятся под контролем банка и возможны только с его разрешения (ст.37 гл. VI Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ).

С позиции банка смена собственника представляет собой дополнительный нежелательный риск, поэтому подобные сделки малопривлекательны для финансовой организации, и она вправе отказать.

Больше шансов на то, что банк хотя бы рассмотрит вариант сделки, у тех, кто еще на этапе получения кредита включил в договор пункт на право отчуждения квартиры в пользу третьих лиц.

При рассмотрении дарения жилья с залогом банк тщательно оценивает собственные риски и анализирует финансовое состояние будущего собственника:

  • мотив дарения: потеря работы, болезнь, переезд в другой город и прочее;
  • желание третьего лица принять бремя по погашению кредита;
  • способность выплачивать кредит: уровень и стабильность дохода, остаток после внесения очередного платежа;
  • наличие иждивенцев.

Этот вопрос чаще всего решается путем переоформления залога на иной аналогичный объект, принадлежащий заемщику, или залогового обязательства на одаряемое лицо.

Для перечисленных вариантов заключения сделки требуется согласие банка.

Если получить его не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать ее в дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Дарение квартиры с правом пожизненного проживания

Одним из опасных моментов для дарителя является переход права собственности на квартиру к одаряемому.

Если у дарителя это единственное жилье, он может его лишиться. Избежать этого позволит дарение квартиры с обременением пожизненного проживания.

Этот вариант сделки станет своего рода способом защиты прав дарителя.

Если договор составлен правильно, в нем заранее прописаны права дарителя и иные условия, не нарушающие принципа безвозмездности, то он признается правомерным.

Для дарителя дарственная с обременением пожизненного проживания имеет очевидные преимущества, ведь позволяет:

  • владеть и пожизненно проживать в подаренной квартире;
  • сохранить регистрацию (прописку);
  • бесплатно пользоваться коммунальными услугами;
  • обжаловать сделку и расторгнуть договор в случае нарушения одаряемым условий договора.

Чтобы даритель приобрел вышеперечисленные права, эти условия должны быть зафиксированы в договоре до мельчайших подробностей.

В частности, стоит оговорить, какой площадью и помещениями он имеет право пользоваться, упомянуть возможность проживания в квартире третьих лиц, перечислить обязательства одаряемого по ремонту коммуникаций и так далее.

Право проживания в подаренной квартире не гарантирует дарителю ухода и материального обеспечения. Кроме того, новый собственник становится владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению: продать или сдать в аренду.

Однако ему придется считаться с правом дарителя проживать в квартире, которое тот не потеряет даже при переходе собственности к третьему лицу.

с иждивением

Если собственник жилья нуждается в уходе и обеспечении, он может заключить договор ренты.

В этом случае он передает имущество в собственность другому лицу, за что получает определенную денежную сумму или содержание в другой форме.

Такой договор не является дарственной, потому что не соответствует основному условию — безвозмездности.

Другим отличием договора ренты от дарственной с правом пожизненного содержания является отсутствие у плательщика ренты права сразу же распоряжаться жильем, поскольку его собственностью квартира становится только после смерти получателя ренты. До этого события запрещены любые юридические операции с объектом недвижимости без согласия владельца.

Возможный вариант выселения владельца — альтернативная жилплощадь.

Поскольку договор ренты заключается на возмездной основе, нередко между сторонами возникают споры и недовольство, вызванное со стороны получателя ренты несбывшимися ожиданиями, а со стороны плательщика — необоснованными претензиями или требованиями.

Во избежание споров следует четко прописывать стоимость квартиры, подробный перечень услуг и обязанностей с указанием их ежемесячной стоимости.

Есть отличия между этими двумя типами сделок и в налогообложении: получатель дара по договору дарения обязан заплатить 13% НДФЛ, а договор ренты не предполагает уплаты НДФЛ.

Что касается нотариального удостоверения и госрегистрации, то эти условия необходимы только для договора ренты. Дарственную не обязательно подписывать в присутствии нотариуса.

Еще одним важным отличием между договорами является форма собственности. При дарении имущество становится личной собственностью одаряемого, а имущество, полученное в результате договора ренты, считается совместно нажитым.

Дарение арестованного жилья

Долговые обязательства собственника жилья перед коммунальными службами, банками, налоговой могут привести к наложению обременения в виде ареста объекта недвижимости.

Арест накладывается только судебным решением и существенно ограничивает собственника в правах на жилье, поэтому подарить квартиру под арестом не удастся по крайней мере до тех пор, пока обременение не будет снято.

Снятие ареста тоже происходит в результате судебного разбирательства в случае добровольного досрочного исполнения предмета исковых требований. Иногда суд может наложить арест на объект аналогичный по стоимости и характеристикам.

Договор дарения с обременением: содержание и структура

С одной стороны, дарственная с обременением укладывается в рамки обычной гражданско-правовой сделки, но с другой — каждый случай слишком уникален, чтобы вписаться в рамки стандартного договора.

В зависимости от ограничений потребуется конкретный образец договора дарения, но общая структура стандартна:

  • название документа с указанием типа обременения;
  • место и дата подписания договора;
  • шапка с указанием сторон договора: ФИО, год рождения, полный адрес места жительства, паспортные данные;
  • данные о предмете дарения с полным описанием объекта: адрес, номер, этаж, количество квартир, кадастровый номер, стоимость, справка из БТИ и прочая идентифицирующая объект информация;
  • сведения о правах собственности и госрегистрации (данные правоподтверждающих документов);
  • стоимость квартиры, принятая сторонами;
  • наличие и вид обременений, данные заинтересованных лиц, ограничения имущественных прав;
  • права и обязанности сторон;
  • условия передачи прав собственности;
  • порядок разрешения спорных ситуаций и иные условия;
  • порядок регистрации и удостоверения сделки;
  • личные подписи сторон.

Источник: http://nskoblaka.ru/dogovor-dareniya-s-obremeneniem-pozhiznennogo-prozhivaniya/

Договор дарения с обременением – право пожизненного проживания

Суть договора дарения с обременением

Не всегда квартира дарится без всяких условий: иногда заключают договор дарения с обременением, и к таким сделкам нужен внимательный подход. Обременять её может невыплаченная ипотека, заключённый договор найма или другие соглашения, действие которых не прекращается вместе с переходом прав на жильё к новому владельцу – в результате чего уже он должен будет иметь дело с ними.

Дарение квартиры с обременением

Дарением называют безвозмездную передачу права владения другому лицу.

Чаще всего оно практикуется между близкой роднёй, поскольку не облагается налогами (в ином случае же придётся выплачивать НДФЛ). Но мы имеем дело не просто с дарением, а с обременённым – и это важная деталь, которая требует внимательного подхода как к оформлению, так и вообще к рассмотрению, особенно со стороны одаряемого.

Ему требуется изучить, какое именно обременение наложено на квартиру, к каким расходам это приведёт, и будет ли вообще в итоге выгодной сделка для него.

Иногда оказывается, что дарится квартира с невыплаченной даже наполовину ипотекой и арестом, или большим долгом по коммунальным платежам, нерадивыми нанимателями с долгосрочным контрактом и необходимостью выплачивать ренту в придачу. Тогда выгодность принятия дара оказывается под большим вопросом.

Важна будет и скрупулёзность оформления договора, поскольку неверно оформленное обременение может стать поводом для отмены сделки через суд.

Понятие обременения

Под обременением понимается любое ограничение возможности владения или распоряжения, возникающее как на основании текста заключённого договора (в нашем случае – дарения), так и не указываемое в нём, но обусловленное законодательством и вступившее в силу на основании судебного акта. К примеру, если не была завершена выплата ипотеки, то одаряемый обязан продолжать выплаты, пока не погасит её, кроме того, будут действовать также и все связанные с ипотекой ограничения на отчуждение имущества, выступающее залогом – это типичный пример обременения.

Таким образом, суть обременения в том, что не являющиеся собственниками жилья лица получают определённые права на него, что ограничивает права владельца.

Важная особенность обременений состоит также в том, что ими могут не только ограничиваться права собственника (в рассмотренном нами примере с ипотекой это ограничение возможности проведения сделок по отчуждению залога без согласия банка), но и накладываться определённые обязанности на него (в том же примере – выплатить остаток долга).

Вне зависимости от того, к какому виду относится обременение, привязывается оно именно к собственности, а значит и переходит вместе с ним к новому владельцу, даже если в договоре об этом нет никаких упоминаний.

Другое дело, что впоследствии его можно будет опротестовать на том основании, что получатель не знал об обременении – но это иногда оказывается сложным и долгим процессом, а потому лучше все подобные моменты уточнять заранее, и хорошо себе представлять, что идёт «в комплекте» с подарком.

Проверить, есть ли на недвижимости обременение, можно двумя способами:

  • с помощью специализированных компаний, занимающихся сделками с недвижимостью – этот вариант более надёжен, поскольку проверкой займутся профессионалы, но только если вы выберете добросовестное агентство;
  • провести проверку лично – необходимо запросить выписку из ЕГРН, ведь в ней, в числе прочих сведений, указываются и все обременения.

Основные виды

Выделяют несколько наиболее распространённых типов обременения, вместе с которыми могут передаваться права на жильё: арест, ипотека, рента и аренда.

Арест

Обременение в виде ареста накладывается по решению суда, если хозяин недвижимости не выплачивает взятую ипотеку или кредит, либо штрафы. В этом случае владелец собственности лишается права распоряжаться ей, однако остаётся хозяином: после снятия ареста его права будут восстановлены в полном объёме, а в его ходе он продолжает выполнять обязанности по её содержанию.

Ипотека

Ипотека подразумевает, что жильё служит залогом выплаты кредита. Если она не выплачена, необходимо, чтобы на дарение согласился банк, иначе оно будет невозможно.

Если согласие дано, в соглашении можно как указать, что обязательства по выплате ипотеки переходят вместе с недвижимостью, так и что её продолжит выплачивать даритель.

Кроме того, необходимо составить отдельное соглашение с указанием оставшейся невыплаченной суммы, и что с момента перехода прав её дальнейшую выплату берёт на себя их новый владелец. Данное соглашение требует нотариального заверения.

В ходе выплаты ипотеки новый собственник, как и предыдущий, сможет проводить связанные с отчуждением сделки только при согласии банка на них, поскольку кредитор является залогодержателем.

Рента

Такой вид обременения подразумевает, что даритель передаёт квартиру за ренту, которую должен будет выплачивать получатель подарка. Это тип дарственной с пожизненным содержанием. Безвозмездность этой сделки, конечно, находится под большим вопросом, а стать полноправным владельцем без ограничений его получатель сможет, лишь когда даритель умрёт.

Передарить или продать имущество, обременённое рентой, можно лишь с согласия бывшего владельца, сохраняющего право бессрочного проживания в нём, и условия предыдущего договора дарения всё равно останутся в силе.

Рента – очень серьёзный вид обременения, при котором получателю прав на жильё стоит особенно тщательно взвесить все плюсы и минусы перед тем, как брать на себя обязательства. Ведь если не удастся выполнить их полностью, есть риск остаться и без жилья, потому что договор будет разорван, и без возмещения потраченных за время его действия средств.

Нюансы совершения сделки

Договор с обременением отличается тем, что хотя его предмет и передаётся безвозмездно, но ставятся определённые условия. Соответственно, ключевым нюансом будет необходимость выполнения поставленных условий при распоряжении имуществом.

И хотя в остальном договор практически ничем не отличается от обычного, из-за обременения при его оформлении специалистами рекомендуется обращаться к юристам, чтобы исключить возможность спорных ситуаций и аннулирования действия договора либо отдельных его пунктов через суд.

Дело в том, что в связи с обременением возникает ряд рисков, и их минимизация возможна лишь при максимально корректном оформлении соглашения (но даже так они не исчезают вовсе). Сделка может быть признана недействительной по инициативе любой из сторон.

Если на отмене сделки настаивает одаряемый, то это обычно происходит из-за времени возникновения ограничений.

Если к моменту заключения договора они уже действовали, но сведения о них не известны одаряемому, то передача имущества может быть аннулирована.

Если одаряемый уже после регистрации договора хочет отказаться из-за выяснившихся обстоятельств, к примеру, если стало известно о накопленном долге, то ему придётся или заручиться для отмены сделки согласием дарителя, или подавать иск в суд.

Даритель также может настаивать на признании соглашения недействительным как по не связанным с обременением причинам (например, мотивируя тем, что подписал соглашение под давлением), так и из-за того, что поставленные условия не соблюдаются. В наибольшей степени это относится к ренте – при нарушениях, связанных с её выплатой, действие договора может быть прекращено.

Последовательность действий для совершения сделки в целом можно описать так:

  • составление договора;
  • сбор и проверка всех требующихся документов;
  • нотариальное заверение (необязательно, но рекомендуется особенно настоятельно из-за специфики соглашения с обременением);
  • регистрация перехода прав в Росреестре.

Вся процедура перехода имущества обычно занимает месяц-полтора.

В целом, хотя и понятно, что любой получатель подарка предпочтёт получить его без всяких обременений, но при их наличии всё, что нужно – взвесить, насколько вообще выгодно будет принимать подарок.

То есть превышает ли его стоимость ту сумму, что придётся выплатить по всем обременениям, и удастся ли её безболезненно отдать, не получив ещё и штрафы, и иные неприятности – это если речь идёт об обременении ипотекой, кредитом, долгами по коммунальным платежам. Аналогичный расчёт можно провести и при ренте.

Бессрочное право пользования

Следует разделять право собственности и право пользования жильём. Если передаётся первое, даритель может оговорить, что второе бессрочно останется за ним – этот вариант обременения следует рассмотреть отдельно, поскольку с ним связан целый ряд важных нюансов.

Согласование условий

Чтобы сохранить за собой право бессрочного пользования жильём, даритель должен включить соответствующий пункт в соглашение. Если в нём не содержится такого условия, то впоследствии претендовать на право пользования он сможет лишь с согласия нового владельца жилья. Потому условия необходимо согласовать ещё при заключении договора.

Право пользования будет предоставлено непосредственно дарителю, а значит, его действие продолжится до смерти гражданина, и по наследству это право передано не будет.

Распоряжаться им по собственному усмотрению даритель также не сможет: не предусмотрено его отчуждение в пользу третьих лиц, его нельзя использовать как залог и с тому подобными целями.

Если даритель желает допустить проживание других лиц в квартире, на которую он сохраняет право пользования, вне зависимости от того, вместе с ним они будут проживать, или вместо него, всё равно на это потребуется согласие владельца – допуск других лиц вместе со сроком и условиям также может быть оговорён в дарственной.

Даритель, оставивший за собой право пользования, не сможет запрещать владельцу проведение сделок с квартирой, но своё право при их проведении сохранит.

Если обязательства перед ним были нарушены, то он сможет разорвать договор через суд и вернуть себе квартиру, даже если к тому моменту она уже была продана или иным путём перешла в руки других хозяев – впрочем, на этот счёт в судебной практике нет единства, и потому столь важно грамотное оформление дарственной. Так, можно специально указать, что обременение сохраняется и при отчуждении недвижимости в пользу третьих лиц.

Отражение в договоре

В тексте договора данное обременение именуется правом пожизненного владения и пользования жильём. Важно указание именно на владение, поскольку простое право пользования куда более ограниченно, и претензии гражданин при таком оформлении сможет адресовать в дальнейшем лишь тому, кому он подарил жильё, но не его последующим владельцам.

Также оговаривается и сохранение этого права при переходе квартиры в руки других лиц, указывается, что одаряемый не будет чинить препятствий при владении и пользовании жильём, а если решит передать права на него, то должен будет предупредить потенциальных новых владельцев о наличии обременения. При подобной – максимально развёрнутой, формулировке, права дарителя будут наилучшим образом защищены. Образец соглашения прилагается к статье.

Важно также отражение в договоре порядка пользования недвижимостью. Например, может быть выделена комната для проживания, и соответственно разрешено использование общеквартирного имущества.

То, что любые новые собственники не могут выселить дарителя, не должно считаться нарушением их прав – ведь изначальное отчуждение произошло с этим условием, и каждый новый владелец перед приобретением должен быть ознакомлен с тем фактом, что квартира к нему переходит с обременением. Если же он не был осведомлён об этом, то должен предъявлять через суд претензии к тому лицу, у которого приобрёл жильё, а не к гражданину, сохраняющему права на проживание в нём.

Оформление сделки

Дарение оформляется при помощи соглашения, заключаемого письменно.

По своей форме он соответствует обычному договору, чтобы его оформить обе стороны должны быть дееспособными. Заключение соглашения при помощи нотариуса необязательно, но лучше прибегнуть к его услугам.

В документе должны содержаться:

  • дата составления;
  • данные сторон;
  • сведения об объекте дарения – его точный адрес, параметры, кадастровый паспорт;
  • вид обременения и реквизиты заинтересованных лиц;
  • в чём именно обременение ограничивает права нового владельца по использованию и распоряжению жильём;
  • какие меры полагаются при несоблюдении условий договора, порядок разрешения споров;
  • порядок регистрации соглашения;
  • подписи сторон.

Чтобы оформить сделку, потребуется ряд документов:

  • паспорта сторон;
  • подтверждение прав собственности дарителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате пошлины.

При передаче общего имущества также необходимо согласие других владельцев. Так, если передаётся нажитая в браке квартира, потребуется согласие супруга на это. Кроме всего перечисленного, также могут понадобиться связанные с обременением документы, и другие, смотря по тому, к какому виду собственности принадлежит жильё.

Образцы документов

Образец договора дарения квартиры, в которой проживают третьи лица

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pravo-pozhiznennogo-prozhivanija/

Без споров
Добавить комментарий